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農村房屋善意取得

發布日期:2019-08-02    作者:郭杰律師

農村房屋買賣合同效力認定  基本事實 何先生與牛女士原系夫妻關系,2003年4月17日,何先生與張女士離婚,訴爭院落內的北房4間歸何先生所有。該院的《集體土地建設用地使用證》上登記的土地使用者為牛女士。2005年3月,何先生與張先生簽訂《房屋院落買賣協議書》,約定:甲方(賣房人)何先生,乙方(買房人)張先生,甲方將自行擁有××村房屋院落一處賣給乙方。協議第二條,甲方擁有對房屋的處置權。第三條,乙方一次付清人民幣9.5萬元整,該處房地產歸乙方所有,雙方交易不得反悔,乙方對房地產擁有處置權。第五條,因政策條件該處房地產手續不能過戶時,雙方房屋買賣關系依然確立。第六條,違約方承擔違約時該房地產評估價的30%違約金。如甲方違約則還需另支付乙方已支出、投入的建設、裝修等全部費用,并按違約時該房地產評估價回購。第七條,此協議甲乙雙方各執一份,××村村民委員會(以下簡稱××村村委會)一份。落款有甲方、乙方的簽字,但未填時間。2005年3月27日,何先生在其身份證復印件上給張先生出具收到賣房款9.5萬元的字據。之后何先生將訴爭院落及房屋交付張先生。現在付某人、蔡女士夫妻居住在該院內,并持有該院的《集體土地建設用地使用證》。 訴訟過程  一、原告訴稱  原告何先生起訴稱:我在甲市乙區XX村有院落一處,1994年甲市乙區人民政府給我頒發了《集體土地建設用地使用證》,2005年,我和被告張先生簽訂《房屋院落買賣協議書》,我以9.5萬元將該院落及房屋賣給被告張先生,并將土地使用證交給張先生。由于我和張先生簽訂的協議書違反了合同法、土地管理法等強制性規定,應為無效。張先生稱其于2007年以25萬元將訴爭院落及房屋轉售給了付某人、蔡女士,但是付某人、蔡女士在2016年底付清購房款,2017年3月才入住訴爭房屋,買賣合同中張先生和付某人、蔡女士未約定違約金、滯納金,付某人、蔡女士時隔10年才付清購房款,而張先生也未提出增加房款或解除合同的要求,故此,我認為張先生與付某人、蔡女士之間的合同是后補的、虛假的。請法院查明事實,依法判決。  二、被告辯稱  被告張先生答辯稱,不同意原告何先生的訴訟請求。我于何先生是在平等、自愿基礎上簽訂的《房屋院落買賣協議書》,何先生對訴爭院落及房屋有權進行處分,雙方的交易不違反法律的強制性規定。現在我已經將訴爭院落及房屋賣給了同村的付某人、蔡女士夫妻,房屋已經交付給付某人、蔡女士,我無法返還何先生房屋。  第三人付某人、蔡女士述稱:請法院駁回原告何先生的全部訴訟請求。何先生此次訴求和上次撤訴的訴求一樣,根據一事不再理原則,請法院駁回其訴求;我夫妻二人是本村村民,屬于××村的集體經濟組織成員,有合法權利擁有本村宅基地。我們購買了張先生的房屋,支付了相應的對價,房屋現在由我夫婦二人實際使用,我們屬于善意第三人,張先生和我們之間簽訂的買賣合同合法有效。  三、法院判決  法院經審理后作出判決:駁回原告何先生的訴訟請求。  四、綜合分析  本案爭議的焦點在于何先生與張先生簽訂的《房屋院落買賣協議書》、張先生與付某人、蔡女士簽訂的《房屋買賣合同》、《補充協議》及兩個買賣行為的效力問題。  何先生于2003年4月17日因離婚取得了訴爭房產的所有權。2005年3月1日,何先生與張先生簽訂《房屋院落買賣協議書》,將該房屋及院落處分給了張先生,該買賣協議雖未經××村村委會審批,但該協議系雙方真實意思表示,且合同簽訂后雙方依約履行了各自的合同義務,即張先生當時就以9.5萬元現金支付的方式履行了合同義務;作為出賣方何先生亦接受了張先生給付的房屋價款,并將涉訴房屋交與張先生,這一事實證實雙方在簽訂協議以及履行協議過程中均系真實意思表示,不存在欺詐、脅迫、趁人之危、重大誤解或顯失公平等足以導致合同被撤銷等情形。從2005年3月至2017年3月何先生第一次起訴主張權利,房屋買賣行為已經過12年,該期間何先生從未向張先生主張過任何權利,故此,應認定何先生與張先生在履行該房屋買賣協議過程中系自愿的、真實的、連貫的。  張先生雖然不是××村村民,不屬于××村集體經濟組織成員,但其在購買后對舊房進行了翻建和新建,故何先生主張的原有房屋已經滅失,已無返還可能。2007年3月1日,張先生與付某人簽訂《房屋買賣合同》,將其翻建后的房屋賣給付某人、蔡女士,因付某人擁有××村集體經濟組織成員身份和資格,故張先生將涉案房屋賣給付某人、蔡女士后,涉案宅基地重新流入了××村集體經濟組織,張先生與付某人、蔡女士所簽訂的房屋買賣合同未侵害不特定多數××村集體經濟組織成員的利益,當屬有效。  從維護社會主義市場交易安全和秩序、當事人合理預期以及維護誠實信用這一民事核心原則的初衷出發,本案中第一手的房屋買賣行為非法性已經被張先生將訴爭院落及房屋重新賣給了本集體經濟組織成員的付某人、蔡女士而被消除,涉案宅基地及宅基地內的房屋現掌握在××村集體經濟組織成員手中,而何先生不能舉證證明付某人、蔡女士依據其與張先生所簽訂的房屋買賣合同取得涉案宅基地的使用權以及宅基地內房屋的所有權不符合《物權法》第一百零六條有關善意取得的規定,考慮到涉案宅基地及宅基地內房屋交易的自愿性、真實性、連貫性,本院本著尊重歷史、照顧現實的司法原則和保護善意第三人合法權益的精神,綜合認定原告何先生要求確認其與被告張先生簽訂的《房屋院落買賣協議書》無效,要求被告張先生、第三人付某人、蔡女士騰退并返還訴爭房屋及院落,返還《集體土地建設用地使用證》的訴訟請求,無事實及法律依據,應予駁回。  關于付某人、蔡女士主張何先生的起訴違反了一事不再理原則問題。經查,何先生雖曾起訴至本院,要求確認其與張先生之間的房屋買賣合同無效,后何先生撤回起訴,本院并未針對何先生與張先生之間的房屋買賣合同效力進行確認,故何先生提起本案訴訟并不違反一事不再理原則。

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