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(2016)軍×投資有限公司、孟×鳳商品房預售合同糾紛二審

發布日期:2019-08-15    作者:李昆林律師
廣西軍×投資有限公司、孟×鳳商品房預售合同糾紛二審民事判決書
防城港市中級人民法院
民事判決書
2016)桂06民終142


  上訴人(一審被告)廣西軍×投資有限公司,住所地廣西防城港市港口區中心區×大道與×大道交匯處西側×商務區×號地塊。


  法定代表人葉貴×,該公司總經理。


  委托代理人彭廣×,男,196918日出生,漢族,住廣西南寧市青秀區,系該公司員工。


  被上訴人(一審原告)孟×,女,196251日出生,漢族,住河北省保定市雄縣。


  委托代理人李昆林,廣西精一律師事務所律師。


  委托代理人賴法全,廣西精一律師事務所律師。


  一審被告廣西富××房地產開發有限公司,住所地廣西防城港市行政中心區金花茶大道與江山大道交匯。


  法定代表人李逢×,該公司總經理。


  委托代理人彭廣×,男,196918日出生,漢族,住廣西南寧市青秀區。


  上訴人廣西軍×投資有限公司(以下簡稱軍×公司)因與被上訴人孟×鳳以及一審被告廣西富××房地產開發有限公司(以下簡稱富××公司)商品房預售合同糾紛一案,不服防城港市港口區人民法院(2015)港民初字第1681號民事判決,向本院提起上訴。本院于201631日立案受理后,依法組成合議庭,于2016418日公開開庭審理了本案。上訴人軍×公司及一審被告富××公司的共同委托代理人彭廣×、被上訴人孟×鳳的委托代理人李昆林到庭參加訴訟。本案現已審理終結。


  一審法院經審理查明,20131120日,孟×鳳作為乙方與軍×公司作為甲方簽訂了編號為1-8-2018《防城港CBD1號地塊)北部灣財經中心職工市場合作建房合同書》(以下簡稱《合作建房合同書》),約定孟×鳳購買軍×公司與開發商富××公司合作興建的防城港CBD1號地塊)北部灣財經中心82018號房,建筑面積為62.72平方米,每平方米單價為6732.59元,總金額為422268元;交房日期為20161231日前。上述《合作建房合同書》第二條約定,本次職工市場運作方式建房參照合作建房建設管理有關規定執行,并在開發商完成本組團預售證辦理后,再由乙方與開發商進行《商品房買賣合同》換簽手續;開發商并將于2015331日前完成合作建房預售許可證辦理。《合作建房合同書》第七條乙方付款方式及期限作出約定為:第一次:簽訂本合同當日交清首期房款5萬元;第二次:簽訂本合同之日起30日內補齊至合同總房款30%的房款;第三次:在本合同項目建設至±0時,再交付合同總房款20%的房款;第四次:在簽訂《商品房買賣合同》時補齊總房款的50%,且乙方選擇向銀行申請按揭的方式支付余款;為保證預售款專用于工程建設,乙方應將合作建房房款支付至以下合作建房專用賬戶:專用賬戶開戶行:中國銀行南寧市五象廣場支行,專用賬戶賬號:62×××63,戶名:王軍。《合作建房合同書》中指明開發商為富××公司,還對雙方的違約責任作具體約定。軍×公司分別于201389日和20131119日向孟×鳳出具二張《收據》,分別為合作建房款定金,合作建房款30%余款50000元、76680元,共計126680元。2013830日,廣西南寧天捷房地產策劃有限責任公司向孟×鳳出具了收據一張,收到孟×CBD1-8-2018號房相關費用48294.40元。另查明,軍×公司與孟×鳳簽訂《合作建房合同書》時及在本案起訴前就涉案商品房未取得《商品房預售許可證》。富××公司授權軍×公司代為銷售涉案商品房。


  一審法院經審理認為,孟×鳳與軍×公司簽訂的《合作建房合同書》包含當事人姓名、商品房基本情況、商品房總價、單價、付款方式及期限、違約責任等主要條款,根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條:“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收取購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同的規定,孟×鳳與軍×公司簽訂的《合作建房合同書》應屬商品房買賣合同。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條:出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。的規定,×公司在未取得《商品房預售許可證》的情況下與孟×鳳簽訂《合作建房合同書》且在本案起訴前仍未取得,其行為違反上述法律規定,該《合作建房合同書》應屬無效合同。《中華人民共和國合同法》第五十八條規定:“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。×公司在未取得商品房預售許可證的前提下,以交納合作建房款定金及合作建房款30%余款為名向孟×鳳收取126680元,應當依法由軍×公司退還給孟×鳳,并按同期銀行貸款利率支付相應利息。因富××公司與軍×公司存在委托代理關系,且軍×公司明知富××公司無商品房預售許可證,仍代為銷售商品房,故富××公司對上述債務應負連帶責任。關于由廣西南寧天捷房地產策劃有限責任公司收取孟×CBD1-8-2018號房相關費用48294.40元,因孟×鳳未提供證據證明軍×公司和富××公司與廣西南寧天捷房地產策劃有限責任公司存在委托代理關系,故孟×鳳訴請由軍×公司和富××公司連帶返還48294.40元,不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十八條,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條,《中華人民共和國民法通則》第六十七條的規定,判決:一、確認孟×鳳與軍×公司于20131120日簽訂的編號為1-8-2018的《合作建房合同書》為無效合同;二、軍×公司返還孟×鳳支付的合作建房款、定金126680元并賠償利息損失(利息計算:以76680元為基數,按照中國人民銀行同期同類貸款利率自20131119日計算至債務清償之日止;以50000元為基數,按照中國人民銀行同期同類貸款利率自201389日計算至債務清償之日止),富××公司對上述債務負連帶責任;三、駁回孟×鳳的其他訴訟請求。案件受理費4162元,由孟×鳳承擔1162元,軍×公司負擔3000元。


  上訴人軍×公司不服一審判決,上訴稱,一審判決認定軍×公司與被上訴人簽訂的《合作建房合同書》無效錯誤。《合作建房合同書》只是預約合同,并非商品房預售合同,因此,不應以出賣人取得商品房銷售許可證為生效要件,富××公司雖未取得預售許可證明,但不影響涉案合同效力。《商品房銷售管理辦法》第二十二條是對房地產開發企業銷售行為的行政管理規定,并非認定合同效力的強制性規定。出賣人在未取得商品房預售許可證明的情況下,就對外簽訂商品房認購書,是否違反行政管理規定,不屬于民事案件處理范圍。請求二審法院撤銷一審判決,依法改判或發回重審,一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。


  被上訴人孟×鳳答辯稱,根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定,《合作建房合同書》具備預售合同內容形式,應認定為商品房預售合同,又根據該解釋第二條規定,《合作建房合同書》無效。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條的規定,因合同無效取得的財產應予返還,且因軍×公司系過錯方,故軍×公司應返還被上訴人購房款并承擔賠償責任,富××公司對此承擔連帶責任。請求維持一審判決,駁回上訴人的上訴請求。


  一審被告富××公司與上訴人軍×公司的答辯意見一致。


  各方當事人在二審期間均無新證據向本院提交。


  各方當事人對一審查明的事實均無異議,本院予以確認。


  本院認為,根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十五條:合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險,只分配固定數量房屋的,應當認定為房屋買賣合同的規定,《合作建房合同書》約定孟×鳳只分配固定數量房屋,不承擔經營風險,因此,《合作建房合同書》雖名為合作建房,實為房屋買賣合同。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條:出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效的規定,軍×公司在起訴前仍未取得涉案房屋預售許可證,故《合作建房合同書》為無效合同。一審法院認定《合作建房合同書》無效正確,本院予以維持。軍×公司上訴認為《合作建房合同書》合法有效的上訴理由無法律依據,本院不予支持。


  綜上所述,一審認定事實清楚,實體處理并無不當。依照《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十五條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項、第一百七十五條之規定,判決如下:


  駁回上訴,維持原判。


  二審案件受理費4162元(上訴人廣西軍×投資有限公司已預交),由上訴人廣西軍×投資有限公司負擔。


  本判決為終審判決。
 
 
 
審判長  崔靜
代理審判員  劉帥武
代理審判員  李麗抒
二〇一六年五月三十日
書記員  溫婷婷
 
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